Πότε απαιτείται ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος ανθεκτικότητας
Σαφές αλλά σύνθετο παραμένει το τοπίο της φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) να εκδίδει νέο οδηγό που επιχειρεί να βάλει τάξη στο πλήθος των ερωτημάτων που έχουν ανακύψει μετά τις πρόσφατες αλλαγές στη νομοθεσία. Το νέο θεσμικό πλαίσιο καθιστά την οριοθέτηση των υποχρεώσεων των ιδιοκτητών ιδιαίτερα απαιτητική, με παράγοντες της αγοράς να κάνουν λόγο για «ένα φορολογικό σύστημα πολλαπλών ταχυτήτων, που απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στις λεπτομέρειες».
Βασική προϋπόθεση για να χαρακτηριστεί μια εκμίσθωση βραχυχρόνια είναι η διάρκειά της να μην υπερβαίνει τις 59 ημέρες. Από εκεί και πέρα ενεργοποιούνται οι διατάξεις για το αν απαιτείται ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος ανθεκτικότητας. Η φορολόγηση διαφοροποιείται με βάση την έκταση της δραστηριότητας. Δεν είναι το ίδιο η περιοδική ενοικίαση ενός εξοχικού, με την εκμετάλλευση πολλαπλών διαμερισμάτων σε σταθερή βάση. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι:
– Απαλλαγή από ΦΠΑ ισχύει όταν πρόκειται για φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν έως δύο ακίνητα για βραχυχρόνια χρήση.
– Αντιθέτως, επιβάλλεται ΦΠΑ 13% όταν:
α) Το φυσικό πρόσωπο διαχειρίζεται τρία ή περισσότερα ακίνητα.
β) Πρόκειται για νομικό πρόσωπο, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Παραδείγματα:
– Ιδιοκτήτης που διαθέτει δύο διαμερίσματα μέσω ψηφιακής πλατφόρμας τύπου Airbnb, απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Εάν όμως προχωρήσει στην εκμετάλλευση και τρίτου διαμερίσματος, υποχρεούται σε εγγραφή στο μητρώο ΦΠΑ και στην επιβολή του σχετικού φόρου.
– ΙΚΕ με ένα ακίνητο που εκμισθώνεται για βραχυχρόνια χρήση, υποχρεούται σε επιβολή ΦΠΑ, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Βασική προϋπόθεση για να χαρακτηριστεί μια εκμίσθωση βραχυχρόνια είναι η διάρκειά της να μην υπερβαίνει τις 59 ημέρες.
Ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο προσδιορίζεται βάσει των αριθμών μητρώου ακινήτων (ΑΜΑ) που έχουν δηλωθεί στο μητρώο της ΑΑΔΕ. Ωστόσο εξαιρείται η περίπτωση κατά την οποία ένας ιδιοκτήτης ενοικιάζει για βραχυχρόνια μίσθωση έναν ενιαίο χώρο (π.χ. διαμέρισμα ή μονοκατοικία) είτε ως σύνολο είτε ως δύο διακριτούς χώρους (π.χ. δύο δωμάτια). Στην περίπτωση αυτή, θεωρείται ότι πρόκειται για εκμετάλλευση δύο ακινήτων –ακόμη κι αν έχει ληφθεί τρίτος ΑΜΑ– υπό την προϋπόθεση ότι το άθροισμα των επιμέρους χώρων δεν υπερβαίνει το συνολικό εμβαδόν του ενιαίου ακινήτου.
Τέλος παρεπιδημούντων
Αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες) και όχι φυσικά πρόσωπα βραχυχρόνιας μίσθωσης που εκμεταλλεύονται μέχρι δύο ακίνητα. Το τέλος παρεπιδημούντων είναι αναλογικό και υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου, επί του καθαρού μισθώματος, επιβαρύνεται με ΦΠΑ, και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική σχετική δήλωση στον κόμβο της ΑΑΔΕ.
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) αφορά ανεξαιρέτως όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από: τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.
Το ΤΑΚΚ ανέρχεται σε 8 ευρώ για ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ εάν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 15 ευρώ.
Υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα, επιβάλλεται πριν από την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης της απόδειξης είσπραξής του.
Σημειώνεται πως από 1/1/2025, για διαμονές που πραγματοποιούνται σε περιόδους που καταλαμβάνουν μήνες, κατά τους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ανά μήνα και όχι κατά την αναχώρηση του διαμένοντα. Αν καθυστερήσει η δήλωση απόδοσής του επιβαρύνεται με:
• 100 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για τους ιδιώτες.
• 250 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για απλογραφικά βιβλία.
• 500 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για διπλογραφικά βιβλία.
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται, από την 1η-1-2024, η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων.
Το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος. Δεν εμπίπτουν στον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω, καθώς αυτή θεωρείται μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας.
Οταν το ακίνητο μισθώνεται με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
